SuzukiFudosan


ご相談・ご質問

不動産に関する質問、疑問等を集めてみました。不動産取引の知識として参考にしてください。不動産に関するご相談・ご質問等があれば、できる範囲でお答え致します。
こちらへどうぞ。
Q1. 土地を購入するときに必要な費用はどのようなものがありますか?
Q2. 宅地建物取引業者に支払う報酬の規定はどのように決められていますか?
Q3. 住宅の借入金返済方法で、通常返済、ゆとり返済、ステップ返済などがありますが、どのように違いますか?
Q4. "駅まで1200m"や"徒歩15分"などの表現はどういう基準ですか?
Q5. 広告に記載されている第一種住居地域とか、商業地域とか、準工業地域とかなどは、どのようなものですか?
Q6. 土地を売却するときに必要な費用はどのようなものがありますか?
Q7. 媒介契約の種類と内容について教えてください?

FAQ

Q1
土地を購入するときに必要な費用はどのようなものがありますか?
A
以下に出てくる「評価額」というのは役所の税務課にある固定資産台帳の評価額です。

おもな費用は

土地登記費用 ・・・ 登録免許税(評価額×50/1000)+司法書士報酬

(お金を借りる場合は)
抵当権設定費用 ・・・ 登録免許税(評価額×4/1000)+司法書士報酬
保証料 ・・・ 保証人に代わり金銭での保証、銀行の保証会社

その他の登記費用 ・・・ 地目変更など、登録免許税+司法書士報酬

(農地の場合は)
農地転用費用 ・・・ 地区除外金、用水除外金等+行政書士報酬

契約印紙代 ・・・ 売買金額が1千〜5千万円は1万5千円、
(H9・4・1改定)    5千万円〜1億までは4万5千円の収入印紙

公租公課の清算金 ・・・ 固定資産税、都市計画税の負担分

不動産取得税 ・・・ 評価額×4/100

仲介手数料 ・・・ 売買金額×3%+6万円(Q2で説明)

登録免許税、印紙代は国税。不動産取得税は県税。固定資産税、都市計画税は市町村税です。つまり、名目は違いますが費用の内訳は、仲介手数料を除くと税金が多くをしめます。登録免許税は減額措置もあります。

これらの費用の合計は、地域差はありますが、おおよそ売買金額の7〜8%と考えてください。
Q2
宅地建物取引業者に支払う報酬の規定はどのように決められていますか?
A
仲介手数料の一般にいう3%+6万円についてですが、
宅地建物取引業法第46条で 「建築大臣の定めるところによる。」 とあり、その内容は、 「依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、取引額を次の表の左欄に掲げる金額に区分してそれぞれの金額に同表の右欄に掲げる割合を乗じて得た金額を合計した金額以内とする。」
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
|200万円以下の金額         | 100分の5|
|200万円を超え400万円以下の金額 | 100分の4|
|400万円を超える金額        | 100分の3|
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
となっています。

例 取引額が1000万円の場合
   200×(5/100)=10 (200万円以下の部分)
   200×(4/100)=8  (200万円を超え400万円以下の部分)
   600×(3/100)=18 (400万円を超える部分)
  報酬額の限度は 10+8+18=36万円 となります。

取引額が400万円を超える場合の報酬額の限度は、取引額×3%よりも、200万円以下の部分で4万円(200×2%)、200万円を超え400万円以下の部分で2万円(200×1%)多いことになります。つまり、3%+6万円となります。

取引の成立に複数の宅地建物取引業者が関わることがありますが、売主も買主もそれぞれ3%+6万円が限度となり、複数の業者が関わっているからといってその一人一人に支払うということではありません。
Q3
住宅の借入金返済方法で、通常返済、ゆとり返済、ステップ返済などがありますが、どのように違いますか?
A
支払方法には大きく分けて、元金均等払元利均等払があります。元金均等払は元金が毎月一定でそれに伴う利息をたした金額を支払う方法。元利均等払は元金と利息をたした支払額が毎月一定という支払方法です。

この元利均等払には通常返済ゆとり(ステップ)返済という返済方法があります。
通常返済は定めた返済期間ずっと毎月一定の額を支払方法。ゆとり(ステップ)返済は始めの5年間は通常返済より返済額を少なくし、6年目以降は通常返済よりも多くするという支払方法です。

返済期間全体で考えてみると、元金均等払、元利均等払の通常返済、ゆとり(ステップ)返済の順に総支払額が多くなります。借入をされる予定でしたら、計画が立てやすい元利均等払の通常返済がおすすめです。毎月の支払額に余裕がある場合は、元金均等払が良い方法です。また、チラシ広告などの返済例はゆとり(ステップ)返済で計算しているケースがほとんどで、かなり購入しやすいイメージを受けます。

参考として、元利均等払の通常返済で返済期間25年、年利率6.4%の条件で25年支払い終わると、総支払額は借入額の約2倍の支払いをしていることになります。(返済期間30年、年利率5.3%の条件で30年支払い終えた場合も同様)
Q4
"駅まで1200m"や"徒歩15分"などの表現はどういう基準ですか?
A
距離は物件から目的物までの直線距離を示していることが多く、徒歩による所要時間は道路距離80mに1分を要するものとして算出し、1分未満の端数は切り上げて表示しています。(直線距離で算出していることもあります。)
Q5
広告に記載されている第一種住居地域とか、商業地域とか、準工業地域とかなどは、どのようなものですか?
A
用途地域といって、都市計画法で定められており、建築基準法により、建物の用途、容積率、建ぺい率、日影等について規制されている地域のことです。都市計画区域には、市街化区域市街化調整区域とそのほかの区域(未線引き)があります。市街化区域はすでに市街地を形成している地域および優先的かつ計画的に市街化を図る区域のことであり、市街化調整区域は逆に市街化を抑制すべき区域です。この市街化区域に用途地域が定められています。

用途地域には以下の種類があり、特性があります。

  • 第一種低層住居専用地域
    低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域。

  • 第二種低層住居専用地域
    主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域。

  • 第一種中高層住居専用地域
    中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域。

  • 第二種中高層住居専用地域
    主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域。

  • 第一種住居地域
    住居の環境を保護するため定める地域。

  • 第二種住居地域
    主として住居の環境を保護するため定める地域。

  • 準住居地域
    道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域。

  • 近隣商業地域
    近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域。

  • 商業地域
    主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域。

  • 準工業地域
    主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域。

  • 工業地域
    主として工業の利便を増進するため定める地域。

  • 工業専用専用地域
    工業の利便を増進するため定める地域。
Q6
土地を売却するときに必要な費用はどのようなものがありますか?
A
売渡し証書作成費用 ・・・ 買主の権利証(登記済証書)になるものです。(1万円強)

測量費用 ・・・ 実測売買の場合、通常は売主が負担します。

所得税 ・・・ 長期譲渡(所有期間5年超)の場合は、課税所得金額が4千万円以下の部分は26%、4千万円超8千万円以下の部分は32.5%、8千万円超の部分は39%と段階的に決められています。(短期譲渡のケース、課税所得金額などの説明は次の機会にします。)

契約印紙代 ・・・ 売買金額が1千〜5千万円は1万5千円、
(H9・4・1改定)    5千万円〜1億までは4万5千円の収入印紙

仲介手数料 ・・・ 売買金額×3%+6万円(Q2で説明)
Q7
媒介契約の種類と内容について教えてください?
A
媒介契約というのは、消費者が宅地建物取引業者に不動産の売却、購入などを 依頼し、業者がそれを承諾するという委任契約です。

種類として、一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約の3つがあります。 その違いは次のようです。 (以下の文章で依頼者は消費者、当社は依頼をうけた宅地建物取引業者と 考えてください。)

一般媒介契約
依頼者は、目的物件の売買等の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に 重ねて依頼することができます。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買等の契約を直接締結することができます。

専任媒介契約
依頼者は、目的物件の売買等の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に 重ねて依頼することができません。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買等の契約を直接締結することができます。 当社は、目的物件を建設大臣が指定した指定流通機構に登録します。

専属専任媒介契約
依頼者は、目的物件の売買等の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に 重ねて依頼することができません。
依頼者は、自ら発見した相手方と売買等の契約を直接締結することができません。 当社は、目的物件を建設大臣が指定した指定流通機構に登録します。

上へ
有限会社スズキ不動産
All rights reserved, Copyright © SuzukiFudousan INC.